Dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã giảm hơn 20%

KINH TẾ TRUNG QUỐC   

DÒNG TIỀN CỦA CÁC NHÀ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC ĐÃ GIẢM HƠN 20%   

Điểm tin chính   

• Theo nhà kinh tế hàng đầu của Oxford Economics, Tommy Wu, dòng tiền của nhà phát triển tính đến tháng 7 giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.   
• Dữ liệu cho thấy, sự chậm lại đáng kể so với tăng trưởng trong gần như mọi năm từ năm 2009.    
• Việc người mua nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp gần đây đã khiến tình hình của các nhà phát triển bất động sản trở nên tồi tệ hơn.   
• Mặc dù có nhiều báo cáo về kế hoạch của chính phủ để giữ vốn cho các nhà phát triển, chính phủ trung ương vẫn chưa chính thức công bố hỗ trợ rộng rãi hơn cho bất động sản.   

BẮC KINH - Dòng tiền của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc - một dấu hiệu cho thấy khả năng tồn tại của các công ty - đã giảm trong năm nay sau khi tăng trưởng ổn định trong thập kỷ qua, theo Oxford Economics.   

Theo phân tích từ nhà kinh tế hàng đầu của công ty, Tommy Wu, dòng tiền của nhà phát triển tính đến tháng 7 giảm 24% so với cùng kỳ năm trước.   

Dữ liệu cho thấy, đó là sự chậm lại đáng kể so với tăng trưởng trong gần như mọi năm kể từ năm 2009. Tổng tài trợ tính đến tháng 7 là 15,22 nghìn tỷ nhân dân tệ (2,27 nghìn tỷ đô la) trên cơ sở hàng năm, so với 20,11 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.   

Sự sụt giảm diễn ra do nhu cầu tín dụng ở Trung Quốc không đạt được kỳ vọng vào tháng 7 và cuộc đấu tranh kéo dài của các nhà phát triển bất động sản.   

Khoảng hai năm trước, Bắc Kinh bắt đầu trấn áp việc các nhà phát triển dựa nhiều vào nợ để tăng trưởng. Đáng chú ý,  Evergrande vỡ nợ   vào cuối năm ngoái. Các nhà phát triển khác như  Shimao   cũng đã vỡ nợ,  mặc dù có bảng cân đối kế toán lành mạnh hơn.   

Trong khi các nhà đầu tư tỏ ra thận trọng với các công ty bất động sản Trung Quốc, các chủ đầu tư hiện đang đối mặt với nguy cơ mất đi một nguồn tiền quan trọng khác: tiền trả trước của người mua nhà.   

Những ngôi nhà thường được bán trước khi hoàn thành ở Trung Quốc. Nhưng kể từ cuối tháng 6, một số người mua nhà đã phản đối việc trì hoãn xây dựng căn hộ bằng cách  tạm dừng thanh toán thế chấp.   

“Điểm mấu chốt của vấn đề là các nhà phát triển bất động sản không có đủ dòng tiền - cho dù là do chi phí trả nợ, doanh số bán nhà thấp hoặc sử dụng sai quỹ - để tiếp tục các dự án,” Wu cho biết trong một báo cáo tuần trước.   

“Giải quyết vấn đề này sẽ xây dựng lại niềm tin của người mua nhà đối với các chủ đầu tư, điều này sẽ giúp hỗ trợ việc bán nhà ở và do đó, cải thiện sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.”   

Theo phân tích của Morgan Stanley tính đến ngày 10 tháng 8, hơn 2 tỷ USD nợ của nhà phát triển bất động sản có lợi nhuận cao sẽ đến hạn vào tháng 9 - gấp hơn hai lần so với tháng 8.   

Ngân hàng đầu tư Hoa Kỳ cho biết trong một báo cáo ngày 15 tháng 8, trích dẫn một cuộc khảo sát người tiêu dùng độc quyền của AlphaWise cho biết khoảng 1/4 người mua nhà có xu hướng ngừng thanh toán thế chấp nếu việc xây dựng bị đình chỉ.   

Bất động sản không chỉ chiếm phần  lớn tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc   , mà các nhà phân tích ước tính tài sản và các ngành liên quan đến bất động sản chiếm hơn một phần tư GDP của Trung Quốc. Bất động sản sụt giảm đã làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế chung trong năm nay.   

Trong nỗ lực hỗ trợ tăng trưởng, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất, bao gồm việc  bất ngờ cắt giảm   10 điểm cơ bản vào thứ Hai đối với một số lãi suất một năm đối với các tổ chức, được gọi là cơ sở cho vay trung hạn.   

Trong khi PBOC hy vọng việc cắt giảm có thể làm giảm bớt gánh nặng cho người mua nhà và giúp các nhà phát triển có được khoản vay, vấn đề không chỉ là về nguồn vốn, Ông Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng và trưởng bộ phận nghiên cứu của Greater China tại JLL, cho biết.   

Ông lưu ý rằng các nhà phát triển gặp khó khăn hơn trong việc tự kiếm tiền và phải phụ thuộc nhiều hơn vào việc bán trước cho người mua nhà. Nhưng mọi người ngày càng thận trọng về việc mua nhà mới do kỳ vọng của họ về việc làm trong tương lai và lợi nhuận từ các sản phẩm đầu tư hiện có, ông nói thêm.   

Đã có nhiều báo cáo về kế hoạch của chính phủ về việc giữ vốn cho các nhà phát triển BĐS nhưng chính phủ trung ương vẫn chưa chính thức công bố hỗ trợ rộng rãi hơn. Một cuộc họp cấp cao của chính phủ vào tháng trước cho biết  chính quyền địa phương chịu trách nhiệm giao những ngôi nhà đã hoàn thiện.   

Theo phân tích của Wu, trong số ba nguồn tài trợ chính cho nhà phát triển là khoản trả trước và tiền đặt cọc giảm 34%, mức giảm nhiều nhất.   

Dữ liệu hàng năm cho thấy, tín dụng làm nguồn tài trợ giảm 22%, trong khi vốn tự huy động, bao gồm cổ phiếu và trái phiếu, giảm 17%.   

Các nhà đầu tư quay lưng với bất động sản Trung Quốc   

Các quỹ đầu tư chủ yếu tránh xa các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, làm giảm nguồn vốn tiềm năng.   

Carol Lye, trợ lý giám đốc danh mục đầu tư tại Brandywine Global, cho biết trong một phản hồi qua email với CNBC: “Điều đáng lo ngại là sự thiếu sẵn sàng và tốc độ của các nhà hoạch định chính sách hàng đầu trong việc giải quyết các vấn đề tài trợ của nhà phát triển bất động sản.   

Lye cho biết phân bổ của công ty quản lý đầu tư vào bất động sản Trung Quốc là thấp và Brandywine nắm giữ “trái phiếu bất động sản chất lượng cao đã được ưu tiên trong điều kiện hỗ trợ của chính phủ.”   

Một số nhà đầu tư thậm chí đã chuyển sang các công ty ở các khu vực khác của châu Á.   

“Chúng tôi đã thoát gần như toàn bộ cổ phần của mình ở khu dân cư Trung Quốc. Xin Yan Low, giám đốc danh mục đầu tư cổ phần bất động sản châu Á tại Janus Henderson, cho biết đây là một trò chơi chờ và xem hơn. Cô từ chối chia sẻ khung thời gian của những lần bán hàng đó.   

Bà nói: “Vẫn còn nhiều lựa chọn thay thế trong khu vực, đặc biệt là với việc mở cửa trở lại hiện nay, Singapore, Australia, về cơ bản đã mở cửa trở lại hoàn toàn, các yếu tố cơ bản đều rất tốt”.   

Các cổ phần hàng đầu trong Quỹ thu nhập bất động sản Horizon Châu Á - Thái Bình Dương   do cô đồng quản lý bao gồm Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust và Hang Lung Properties.   

Patrick Ge của Morningstar cho biết trong một báo cáo tháng này rằng  một số quỹ đã chuyển từ bất động sản Trung Quốc sang các lĩnh vực có năng suất cao khác ở châu Á   , chẳng hạn như các công ty năng lượng tái tạo của Ấn Độ và bất động sản của Indonesia.   

Nhìn chung, báo cáo cho biết tiền đầu tư vào các quỹ bất động sản Trung Quốc giảm 59% trong sáu tháng.   

Nhưng báo cáo cho biết gã khổng lồ đầu tư BlackRock nằm trong số các công ty mua trái phiếu bất động sản của Trung Quốc - bao gồm cả trái phiếu của Shimao.   

Người quản lý tài sản đã không trả lời yêu cầu bình luận của CNBC.   

- Báo cáo có sự đóng góp của Michael Bloom - CNBC