Hết thời chung cư là tiêu sản?

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội mới đây của Savills cho thấy, trong quý I, nguồn cung căn hộ ghi nhận tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

Tình trạng mất cân bằng cung - cầu của phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục tồn tại. Thị trường Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt sản phẩm dưới 30 triệu/m2 (hạng C) khi các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định: "Nguồn cung tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B, chiếm gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Từ nay đến cuối năm, dù các đạo luật lớn đã được thông qua nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện”.

Tại cả Hà Nội và TP HCM, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở vào khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả từ việc nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế về nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu nhà ở bị dồn nén.

Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội càng tăng cao.

Theo Savills, khi so sánh giữa các dòng sản phẩm, người mua có nhu cầu ở thực có thể nhận thấy giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý hơn so với những sản phẩm liền thổ trong dự án như biệt thự và nhà liền kề. Từ đó, dẫn đến câu chuyện ghi nhận mức tăng về nhu cầu và giá sơ cấp của phân khúc căn hộ trong quý vừa qua. Báo cáo của Savills cho thấy, trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Trong điều kiện giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận giá bán lẫn lượng giao dịch tăng trưởng. Thời gian trước, thị trường thứ cấp có mặt bằng giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, tuy nhiên trước nhu cầu về nhà ở ngày một lớn, giá thứ cấp trong những tháng đầu năm nay đã đồng thời ghi nhận mức tăng.

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng tâm lý người mua đã có sự chuyển biến. Quan điểm căn hộ là tiêu sản dường như đã là câu chuyện của ngày trước, hiện nay quan điểm này đã thay đổi, người mua dần nhận thấy dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản.

Thậm chí, nếu như trước kia, quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu bởi đây cũng được xem là một khoản có giá trị lớn thì gần đây, quyết định mua được đưa ra nhanh hơn và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh hơn.

"Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường. Đối với các dự án căn hộ mà giá không đi đôi với với chất lượng sản phẩm thì chưa chắc người mua đã đưa quyết định nhanh chóng. Các dự án trong quý I thu hút sự quan tâm đều là những dự án từ chủ đầu tư uy tín với sản phẩm một khi được tung ra thị trường có sự đảm bảo nhất định về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý khác", lãnh đạo Savills Hà Nội.

Trước diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, người mua cần xem xét kỹ lưỡng, cân nhắc giá trị sử dụng và mức độ hợp lý của dự án.

"Nhìn chung, nếu giá còn tăng, người mua sẽ xem xét bài toàn tài chính của mình. Khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý”, bà Hằng dự báo. 

Người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5. Hạ tầng là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. Tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.

Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Đơn cử như Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ nay đến năm 2026. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và cải thiện nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án được mở bán.