Giá chung cư tăng phi mã, có nên mua để cho thuê?

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.  

Trong bối cảnh giá chung cư tăng phi mã, nhiều người có xu hướng xuống tiền đầu tư. Về vấn đề này, một số người có chuyên môn cho rằng nên cân nhắc kỹ lưỡng về tính hiệu quả và tỷ suất sinh lời bởi mua lúc này dễ mua phải đỉnh. Song, cũng có chuyên gia cho rằng việc đầu tư căn hộ cho thuê là một lựa chọn thông minh.

Chia sẻ tại tọa đàm với chủ đề "Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024" diễn ra mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cho biết những người làm bất động sản đều cảm nhận rất rõ về sự tăng giá đột biến của chung cư ở Hà Nội thời gian qua.

“Đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, tài chính... khiến các nhà đầu tư đều gặp phải sự khủng hoảng thừa về tiền”, ông Hưng nhận định.

Phó Chủ tịch Cen Group cho rằng tiền nằm trong các ngân hàng thương mại hiện rất lớn nhưng không thể giải ngân. Thực tế, những người có nhu cầu, rất cần tiền, đang “ngộp” thì không có khả năng vay thêm do hết tài sản đảm bảo, hết phương án sử dụng vốn. Còn những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền.  Chính vì thế, hiện các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất cho vay xuống còn khoảng 5 - 6%.

“Tôi sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền đó đi thuê một căn villa để ở”, ông Hưng nói.

Theo vị này, nếu bỏ khoảng 15 - 20 tỷ đồng mua căn chung cư, như một dự án ở đường Lê Văn Lương đang bán giá 100 triệu đồng/m2; có thể cho thuê mỗi tháng được 30 - 40 triệu đồng. Điều này cho thấy, bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Ông Hưng cho rằng, hiện thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Lý do là bởi có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. 

“Tính tới thời điểm này, giá chung cư tăng đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không xảy ra”, ông Hưng nhận định.

Cũng tại tọa đàm, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia tài chính cho biết từ trước đến nay nhiều người thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở.

Đối với khái niệm nhà ở dòng tiền, đầu tiên phải có người sở hữu nhưng không sử dụng mà khai thác bằng cách cho thuê, tạo ra một nguồn thu nhập. 

"Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi lên giá và bán, trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người đợi lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản", ông Ánh cho hay.

Còn theo TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, từ trước đến nay, loại hình căn hộ chung cư người dân sử dụng với mục đích chủ yếu để ở, chỉ có khoảng 15% là để kinh doanh và cho thuê. Chúng ta phải đứng ở góc độ đầu tư để nhìn nhận rằng, ở nước ngoài loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến nhằm tạo ra dòng tiền.

"Câu hỏi đặt ra là, tại sao thời gian vừa qua loại hình căn hộ chung cư lại tăng giá cao nhất trong 20 năm trở lại đây? Điều đó chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Chúng ta cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền. Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền", ông Lượng nói.

Hiện không ít người đặt câu hỏi trong bối cảnh giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới ở mức rất cao, thì có nên xuống tiền mua sản phẩm ở các dự án chung cư chưa hoàn thiện pháp lý hay không?

Trả lời câu hỏi này, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng người mua cần xem xét ba yếu tố. Thứ nhất là cần so sánh mức giá chung trên thị trường cũng như vị trí tại dự án này. Thứ hai cần đánh giá giá trị khai thác, tạo ra dòng tiền. Thứ ba là hạ tầng của dự án đó đã đầy đủ và hoàn thiện hay chưa?

"Hiện nay sự thay đổi hành vi của người mua nhà rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của nhà đầu tư. Có thể nhận thấy, hiện nay căn hộ chung cư là sản phẩm dành cho những nhà đầu tư thông minh, khi họ tính được lợi ích của căn hộ, tự định giá được các căn hộ ở các dự án, vị trí khác nhau sẽ đưa ra lựa chọn phù hợp với lợi ích của mình", chuyên gia nhận định.