ĐHĐCĐ Saigonres: Cân nhắc huy động 600 tỷ từ phát hành cổ phiếu, Chủ tịch nói về lợi nhuận thực nhận của cổ đông

Chưa thể thu hồi công nợ từ Đất Xanh

Báo cáo tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, ban lãnh đạo CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, Mã: SGR) cho biết kết quả kinh doanh năm 2023 chưa đạt được kế hoạch do một số biến động khách quan về tình hình tài chính của đối tác cũng như việc thu hồi công nợ của công ty.

Cụ thể, công ty đã ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng dự án An Phú 1 và An Phú 2 (TP Thủ Đức, TP HCM) cho Đất Xanh từ năm 2017 với giá trị 650 tỷ đồng. Phía đối tác đã trả cho công ty 220 tỷ đồng và dự kiến khi hoàn tất chuyển nhượng, công ty sẽ có khoản lãi hơn 300 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thực tế đến nay hai bên vẫn chưa ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức vì hạ tầng chưa hoàn thiện, cụ thể là con đường đi vào dự án để đáp điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Lãnh đạo Saigonres Group cho biết trách nhiệm này thuộc về phía đối tác Đất Xanh và phụ thuộc rất nhiều vào tiến độ phê duyệt của Nhà nước.

“Đất Xanh gặp khó khăn về tài chính, Nhà nước thay đổi quy mô con đường đi vào dự án đã làm chậm lại việc đối tác thanh toán tiền cho chúng ta, cũng như làm chậm lại việc đầy đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Cách đây hơn một tuần, chúng tôi đã có buổi làm việc với Đất Xanh, hy vọng năm nay có thể thu hồi được số tiền này”, ông Phạm Thu, Chủ tịch HĐQT, thông tin đến cổ đông.

Từ kết quả trên, HĐQT trình và đã được cổ đông thông qua phương án giữ lại lợi nhuận hơn 100 tỷ đồng để bổ sung vào vốn chủ sở hữu, qua đó tăng nguồn vốn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh trong năm nay.

ĐHĐCĐ thường niên 2024 của Saigonres vào sáng ngày 28/4. (Ảnh: SGR).

Tập trung nguồn lực cho 7/26 dự án trong năm 2024

Về kế hoạch kinh doanh 2024, các cổ đông đã thông qua chỉ tiêu doanh thu 628 tỷ đồng và lãi trước thuế 190 tỷ đồng, gấp 6 lần về doanh thu và tăng 48% về lợi nhuận so với kết quả đạt được trong năm 2023. Tổng mức đầu tư dự kiến 1.645 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần năm ngoái.

Ông Phạm Thu, Chủ tịch HĐQT, cho biết Saigonres Group đang triển khai và xin triển khai khoảng 26 dự án trải dài từ Móng Cái, Quảng Ninh đến Phú Quốc. Tổng quỹ đất sạch dự trữ đến nay hơn 100 ha.

Tuy nhiên trong kế hoạch năm 2024, công ty chỉ thực hiện một số dự án tương đối đủ điều kiện pháp lý như: Khu nhà ở Văn Lâm (Bình Thuận), Khu đô thị sinh thái Việt Xanh (Hòa Bình), Khu phức hợp nhà ở, thương mại dịch vụ Cửa Cạn (Phú Quốc), Chung cư Phú Định Riverside, Khu dân cư xã Phú Hội (Nhơn Trạch, Đồng Nai), dự án ngã ba đường Lê Sát và Tân Hương (Tân Phú, TP HCM), dự án tại trung tâm quận Cái Răng (TP Cần Thơ).

Theo chia sẻ của Chủ tịch Phạm Thu, tổng công ty rất có tham vọng ở rất nhiều dự án nhưng ban điều hành cần tính toán dựa trên sự cẩn trọng vì chưa chắc làm đã có lời bởi chi phí phát triển, đặc biệt là chi phí đền bù hiện nay rất cao.

Ông ví dụ ở khu đất 19 ha, tổng công ty đã đền bù được khoảng 17 ha và khi công bố thông tin dự án ra thị trường thì 2 ha còn lại không đền bù nổi, kéo theo rất nhiều khó khăn ở phía sau.

Chi phí đền bù đất nông nghiệp hiện nay hàng trăm tỷ đồng cho mỗi dự án nhưng công ty đã tích lũy được nhiều quỹ đất trong những năm qua. Ví dụ tại khu đất 30 ha ở Cửa Cạn, Phú Quốc, Saigonres đã có 15 ha và phần còn lại hiện nay phải đền bù 2,5 triệu đồng/m2. Khu đất 19 ha đất ở Bình Thuận hiện còn một phần diện tích rất nhỏ, chi phí đền bù hiện nay 2 - 2,5 triệu đồng/m2. Tại khu đất 15 ha ở Đồng Nai, trước đây công ty đền bù 500.000 - 700.000 đồng/m2 thì hiện nay chi phí đã tăng lên là 3 - 4 triệu đồng/m2…

“Có những khó khăn tưởng chừng như không vượt qua được”

Theo Chủ tịch Phạm Thu, nguồn tài chính ở đâu để thực hiện được mục tiêu là vấn đề cực kỳ quan trọng đối với ban tổng giám đốc và hội đồng quản trị ở giai đoạn hiện tại. Trong các báo cáo được trình bày tại đại hội, ban điều hành đã trình bày về khó khăn, thuận lợi chung của thế giới, của trong nước nhưng đề cập đến khó khăn nội tại của doanh nghiệp.

Ông chia sẻ: “Cực kỳ khó khăn và có những khó khăn tưởng chừng như không vượt qua được, rất rất nhiều đêm tôi lo lắng. Tổng công ty chúng ta xưa nay rất tiết kiệm chi phí, vay ngân hàng rất ít nhưng tiền đền bù mỗi dự án rất lớn, như năm ngoái công ty vừa góp thêm hơn 300 tỷ cho dự án ở Cái Răng, Cần Thơ. Trong khi đó, nợ không thu về được, ngân hàng không cho doanh nghiệp bất động sản vay phục vụ công tác đền bù, chuẩn bị đầu tư mà chỉ cấp vốn khi dự án bắt đầu được xây dựng. Với những khó khăn như vậy, công ty vẫn lo đủ 60 tỷ đồng để trả cổ tức 2022 cho cổ đông vào cuối năm 2023”.

Khó khăn lớn nhất của Saigonres hiện nay là vốn chủ đầu tư quá ít so với quy mô các dự án đang có. Chủ đầu tư phải đáp ứng 20% vốn trên tổng mức đầu tư, nếu không đáp ứng được tỷ lệ vốn này thì ngay cả khi có sẵn đất, công ty cũng không làm được dự án.

Hiện nay, vốn điều lệ của Saigonres là 600 tỷ đồng, trong đó vốn các công ty thành viên khoảng 250 tỷ đồng và vốn liên doanh hơn 200 tỷ đồng, chưa kể chi phí đền bù đất đai tại các dự án. “Các doanh nghiệp phải đấu thầu để triển khai dự án nhưng hiện nay chúng ta không đủ điều kiện tham gia bất kỳ dự án nào do không đủ nguồn vốn đáp ứng”, ông Phạm Thu nói.

Cân nhắc huy động 600 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu

Trước đó trong năm 2021, HĐQT đã trình phương án phát hành tăng vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng nhưng đến năm 2022 xảy ra đại dịch COVID-19 và năm 2023 thị trường chung khó khăn nên công ty chưa thực hiện được.

Theo lộ trình do HĐQT xây dựng, trong năm nay công ty sẽ vốn điều lệ lên 1.400 - 1.500 tỷ đồng và mục tiêu đạt mốc 2.000 tỷ đồng vào năm 2025.

Chủ tịch Phạm Thu thông tin HĐQT đang cân nhắc làm việc với một số công ty chứng khoán, dự định năm nay phát hành 20 triệu cổ phiếu với giá khoảng 30.000 đồng/cp, tương ứng có thể huy động được 600 tỷ đồng. Cộng với 900 tỷ lợi nhuận lũy kế, công ty sẽ có nguồn vốn khoảng 1.500 tỷ đồng phát triển dự án.

Theo ý kiến của một cổ đông, tỷ suất sinh lời trên đồng vốn đầu tư (lãi sau thuế/tổng giá trị đầu tư) trong năm 2024 theo kế hoạch khoảng 11,55% là khá thấp, trong khi tỷ lệ này ở năm 2023 là 21,4%.

Chủ tịch Phạm Thu lý giải tổng mức đầu tư và lợi nhuận mỗi năm là hai câu chuyện khác nhau. Để có thể đạt được mức lợi nhuận kế hoạch năm nay chỉ cần vốn đầu tư 500 - 600 tỷ đồng, hơn 1.000 tỷ đồng còn lại đùng để đầu tư gối đầu cho những dự án đang chuẩn bị đầu tư, đang đền bù tiếp trong giai đoạn 2025 - 2028.

Ông chia sẻ thêm: “Nhìn lại 14 năm vừa qua, từ lúc vốn điều lệ công ty chỉ hơn 200 tỷ đến bây giờ, tổng lợi nhuận thu được trên vốn điều lệ bình quân đạt khoảng 27%/năm. Theo tôi đây là tỷ suất lợi nhuận rất lớn.

Trong quãng thời đó, chúng ta đã trải qua nhiều thời kỳ khó khăn như khủng hoảng tài chính năm 2008, suy thoái bất động sản năm 2012 và năm 2018, đại dịch COVID-19 năm 2021 - 2022 và năm cực kỳ khó khăn của ngành bất động sản là 2023 vừa qua.

Loại trừ 6 năm khó khăn, những năm còn lại tỷ suất lợi nhuận đạt 70 - 80%/năm, thậm chí có năm đạt 135%. Bên cạnh việc chia cổ tức bằng cổ phiếu và tiền mặt đều đặn, công ty đã tích lũy được quỹ đất sạch - đây mới là lợi nhuận thực của công ty sau này. Vì vậy, lợi nhuận bình quân chia 3%/năm cho cổ đông là rất nhỏ so với quỹ đất sạch 100 ha mà công ty đang có”.