Chuyên gia: Không thể giải quyết bài toán nhà ở giá rẻ thông qua cơ chế thị trường

Nhà ở xã hội là phân khúc bất động sản có nhu cầu thực rất lớn, song việc phát triển loại hình này vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611 ha làm nhà ở xã hội, tăng thêm 5.252 ha so với báo cáo năm 2020.

Giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2023, trên địa bàn cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 411.250 căn. Trong đó, số lượng dự án hoàn thành là 72 dự án với quy mô 38.128 căn, số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 129 dự án với quy mô 114.934 căn, số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 298 dự án với quy mô 258.188 căn.

Bộ Xây dựng nhận định, nhiều địa phương chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm. 

Chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ, hiện nay đã có đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng; trong đó đã có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng

Bộ đánh giá nguồn vốn chưa được giải ngân hiệu quả do nhiều chủ đầu tư chưa đảm bảo điều kiện và địa phương chưa công bố danh mục dự án. Trong khi đó, lãi suất cho vay cao, thời gian vay ngắn hạn, chỉ trong hai năm 2022 - 2023 khiến các nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà…

Mặt trái của chính sách

Liên quan đến vấn đề này, theo KTS Trần Thành Vũ, Chủ tịch Hội Mô phỏng Hiệu năng Công trình Xây dựng Việt Nam (IBPSA-Vietnam) cho rằng chính sách nào cũng có mặt phải và mặt trái.

Phát triển nhà ở xã hội là chính sách tốt, đem lại nhiều lợi ích cho người dân, song mặt trái của nó là không khuyến khích các nhà đầu tư tích cực tham gia vào việc nghiên cứu khoa học kỹ thuật để giảm giá thành sản phẩm. 

Lý do bởi khi đã các nhà đầu tư đã dành rất nhiều công sức nghiên cứu về vật liệu xây dựng, công nghệ, kỹ thuật kết cấu của công trình... nhằm tìm ra giải pháp giúp giảm chi phí đầu vào thì tất cả việc này cũng đã cắt vào khoản lợi nhuận 10% của họ.

"Nếu vẫn tiếp tục với cách làm như bây giờ thì sự hấp dẫn của đầu tư nhà ở xã hội là gần như không có và cũng không kích thích phát triển khoa học kĩ thuật trong xây dựng. Nhà nước nên xây dựng mục tiêu phù hợp và khác nhau về làm nhà ở xã hội cho mỗi địa phương. Khuyến khích bằng cách nếu thực hiện tốt công tác khoa học kỹ thuật thì phần lợi nhuận của nhà đầu tư nên được nhiều hơn, khoảng 10 - 20%, khi đó vấn đề này cũng mới được chú trọng phát triển hơn.

Còn nếu như hiện tại doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không có lãi nhiều, không có nhà đầu tư nào muốn bỏ thêm chất xám để tìm giải pháp cắt giảm chi phí đầu tư, đồng nghĩa với việc không có cách nào để giảm được giá nhà", ông Vũ nói. 

Nghịch lý càng làm tốt, lợi nhuận càng thấp 

Đồng quan điểm, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng chính sách hiện nay còn chưa khuyến khích doanh nghiệp tích cực tham gia làm nhà ở xã hội. Chính sách hiện giờ đang là doanh nghiệp làm hộ Nhà nước, giúp Nhà nước giải quyết nhu cầu an sinh xã hội. Do Nhà nước chúng ta còn khó khăn, chưa đủ nguồn lực tài chính trang trải cho người dân nên cần đến sự giúp sức của doanh nghiệp.

Các nhà đầu tư chính là cánh tay nối dài của Nhà nước để đưa chính sách đi vào cuộc sống. Chúng ta không thể tự làm trực tiếp nhà ở xã hội như Hàn Quốc hay Singapore. Thay vào đó là Nhà nước cho doanh nghiệp cơ chế, doanh nghiệp tham gia và được hưởng tối đa 10% lợi nhuận.

"Một trong những điều mà tôi trăn trở là nghịch lý càng làm tốt, càng khuyến khích làm ra được những sản phẩm nhà ở giá càng rẻ thì lợi nhuận lại càng thấp. Như vậy thì làm gì có doanh nghiệp nào muốn cải cách khoa học kinh tế, khi mà không giúp họ hưởng nhiều lợi nhuận hơn?

Theo tôi, giải pháp cho câu chuyện này là các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội nên là những nhà thầu xây dựng chuyên nghiệp. Khi đó họ có thể thực hiện các hợp đồng tổng hợp với nhà thầu một cách thuận tiện, tăng tính liên kết, tiết kiệm chi phí và đảm bảo tính cạnh tranh của giá thành”, ông Đỉnh nói. 

Ngoài ra, chuyên gia này bổ sung góc nhìn cá nhân khi cho biết nhà ở xã hội là chính sách được tranh cãi khá nhiều.

Vị này chia sẻ: "Năm 2019, tôi từng đọc được một bài viết của ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng về việc phát triển loại hình nhà ở này. Ông Liêm cho rằng nhà ở xã hội là câu chuyện sử dụng “bàn tay hữu hình” để can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản.

Cần phải giải quyết được 2 câu hỏi chính trong bài toán này. Một là có nên tồn tại một loại hình bất động sản dành riêng cho người có thu nhập thấp, là nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội? Hai là nếu làm thì nên làm theo hình thức nào, và với sự hỗ trợ như thế nào của Nhà nước để vừa có thể tạo nhà ở cho người dân, vừa tôn trọng quy luật thị trường?

Nhìn sang một số quốc gia ở phương Tây hay Singapore, họ có tồn tại chính sách riêng dành cho nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp. Trong nền kinh tế chung, sẽ có những người không thể giải quyết bài toán nhà ở thông qua cơ chế thị trường, kể cả với phân khúc giá thấp nhất họ cũng không thể mua được.

Do đó cần có sự hỗ trợ của Nhà nước về mặt chính sách. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi gia đình, có nơi an cư, sinh sống ổn định thì các thế hệ sau mới phát triển lành mạnh, xã hội đi lên. Tôi ủng hộ chính sách này vì nó thể hiện đúng tính chất xã hội trong một Nhà nước xã hội chủ nghĩa. Song, vấn đề đặt ra là chính sách cần thiết kế và thực thi như thế nào để vừa hợp lý, vừa khoa học".